St. Georg, Immobilien: Schock für Eigentümer in St. Georg

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Rechtsstreit zwischen Immobilien-Eigentümern und der Stadt Hamburg wg. Bodenwerterhöhung absehbar

Besitzer von Immobilien sollen wg. einer Bodenwerterhöhung durch die durchgeführte Stadtteil-Sanierung eine Ausgleichsabgabe an die Hamburger Finanzbehörde zahlen. Betroffen sind Immobilien-Besitzer im Sanierungsgebiet S1 in Hamburg St. Georg, die im Dezember 2002 Eigentümer einer Immobilie waren.

Für Betroffene sehr interessant ist der unten veröffentlichte Gastbeitrag von zwei Rechtsanwälten zum Thema Bodenwerterhöhung und Ausgleichsabgabe.

Medien: Berichterstattung zur Ausgleichsabgabe

Abgaben-Schock für Grundeigentümer an der Langen Reihe in St. Georg

Welt.de – Artikel erschienen am Mi, 12. Juli 2006

Finanzbehörde fordert Ausgleichsbeträge für Sanierungsviertel – Gutachter sollen Höhe der Bescheide prüfen – Anwohner wollen verhandeln

Das Projekt war ein Erfolg. Das Sanierungsgebiet S 1 in St. Georg an der Langen Reihe hat sich von einem schmuddeligen Quartier zum attraktiven Wohnstandort mit internationalem Flair entwickelt. Das freut die Bewohner, die Besucher und die Hauseigentümer, die zum Teil viel Geld in ihre Objekte investiert haben. Und das freut auch die Finanzbehörde. Das Landesabgabenamt fordert von den Eigentümern nämlich erhebliche Ausgleichsbeträge für die Aufwertung ihrer Immobilien. (…)

Ausgleichsabgabe für Immobilien – Vorbemerkung zum Gastbeitrag

Am 6.7.2006 erreichte mich folgender Text von Rechtsanwalt Stefan Engelhardt von der Sozietät Roggelin Witt Wurm Dieckert Roggelin.de. Daraus entspann sich dann eine Email Korrespondenz, die zu dem unten veröffentlichten Gastbeitrag führte.

(6.7.06) In unserer Kanzlei haben wir inzwischen diverse Fälle in St. Georg, in denen es um Ausgleichbeträge der Stadt Hamburg geht, die in einem Sanierungsgebiet erhoben werden können, in der Regel im fünfstelligen Bereich pro Haus.

(12.7.06) Ich habe zusammen mit meinem Kollegen Dr. Kreutzfeld den im Anhang beigefügten Beitrag verfasst und wäre Ihnen dankbar, wenn Sie diesen veröffentlichen könnten.

Bitte beim Lesen beachten, dass beide Rechtsanwälte Partei sind bzw. entsprechende Parteien vertreten.

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Ab hier der Gast-Beitrag der Rechtsanwälte Engelhardt und Kreutzfeld:

„Extra-Steuer“ für Grundeigentümer in Hamburger Sanierungsgebieten

In Hamburg St.-Georg werden die Grundeigentümer von der Stadt Hamburg zur Zeit zur Kasse gebeten. Nachdem sich der Stadtteil St. Georg zu einem der angesagtesten Wohnquartiere in Hamburg entwickelt hat, will offenbar nun auch die Stadt hiervon profitieren und verschickt aktuell Bescheide an die Grundeigentümer zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages für eine Bodenwerterhöhung an die Stadt.

Rechtsgrundlage für die Erhebung dieser „Extra-Steuer“ ist § 154 BauGB. Nach dieser Norm hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ergibt (Endwert).

Gegen einen solchen Ausgleichsbetragsbescheid kann als Rechtsmittel Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht erhoben werden.

Die Anfechtung des Ausgleichsbetragsbescheid hat Aussicht auf Erfolg, wenn

  • der Bescheid inhaltlich nicht hinreichend bestimmt ist und sowohl die Höhe des in Geld geschuldeten Betrages als auch den Zahlungspflichtigen nicht angibt. Dabei ist die Höhe des Ausgleichsbetrages, die für seine Bemessung maßgebenden Anfangs- und Endwerte sowie die sich daraus ergebenden Bodenwerterhöhungen zu nennen;
  • die Feststellung fehlt, daß der Ausgleichsbetrag einen Monat nach Bekanntgabe/Zustellung des Bescheides zu zahlen ist;
  • der Hinweis, daß der Ausgleichsbetragspflichtige den Antrag stellen kann, den Ausgleichsbetrag in ein Darlehen umzuwandeln, sofern ihm nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen und daß beantragt werden kann, den zur Finanzierung der Bebauung oder Modernisierung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung des Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einzuräumen nicht vorhanden ist;
  • dem Grundeigentümer die erforderlichen Informationen zur Ermittlung der Bodenwerte nicht mitgeteilt worden sind.

Anzumerken ist allerdings, daß der Widerspruch und die Anfechtungsklage gegen die Aufforderung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages keine aufschiebende Wirkung haben. Das heißt, daß der Ausgleichsbetrag gleichwohl gezahlt werden muß, auch wenn Rechtsmittel eingelegt werden.

Für die Beurteilung, ob der Ausgleichsbetragsbescheid rechtmäßig ist, wird es somit darauf ankommen, ob die Freie und Hansestadt Hamburg sämtliche Formalien eingehalten hat und ob die Bewertung der Bodenwerte zutreffend ermittelt sind.

Im Rahmen einer gerichtlichen Überprüfung wird allerdings lediglich geprüft werden, ob der „Schätzungsspielraum“ bei der Bodenwertermittlung eingehalten worden ist. Sofern die Formalien nicht erfüllt sind oder die Bewertung des Anfangs- und Endwertes für die Bodenwertermittlung nicht nachvollziehbar bzw. richtig ermittelt wurde, bestehen gute Erfolgsaussichten, den Ausgleichsbetragsbescheid anzufechten.

Im Ergebnis kann daher festgehalten werden, daß die Umwandlung eines Sanierungsgebietes zu einer Top-Wohnlage sicherlich eine Erhöhung des Bodenwertes nach sich zieht. Fraglich dürfte aber sein, ob die Sanierungsmaßnahmen der Stadt im vorliegenden Fall allein für die Bodenwerterhöhung ursächlich waren. Maßgeblichen Anteil an der Aufwertung des Stadtteils dürften auch die Grundeigentümer selbst gehabt haben, indem sie ihre Immobilie aufwendig instandgesetzt und saniert haben. Insofern ist ein besonderer Augenmerk auf die Anfangs- und Endwerte der Bodenwertermittlung zu legen.

Es bleibt abzuwarten, ob die Freie und Hansestadt Hamburg weitere Stadtteile förmlich als Sanierungsgebiete festlegt, um dann zu einem späteren Zeitpunkt die „Extra-Steuer“ in Form des Ausgleichsbetrages von den Grundeigentümern zu kassieren. In Anbetracht des immer knapper werdenden Wohnraums in zentraler Lage in Hamburg dürfte die Wahrscheinlichkeit hierfür recht hoch sein. Derzeit sind z. B. Teile von St. Pauli, Altona, Ottensen, Eimsbüttel, Barmbek-Nord, Harburg und Wilhelmsburg als Sanierungsgebiet eingestuft.

Schließlich dürfte die Erhebung der Ausgleichsbeträge auch dazu führen, dass die Preise für Wohnraum und Gewerberaum in den entsprechenden Gebieten ganz erheblich anziehen dürften, weil die Grundeigentümer den Ausgleichsbetrag in Form von Miet- bzw. Pachterhöhungen an die Mieter und Pächter durchreichen werden.

Die Betroffenen sollten sich unverzüglich beraten lassen, ob und wenn ja, welche rechtlichen Schritte sinnvoll sind, so beispielsweise ein Eilverfahren vor dem Verwaltungsgericht.

Insbesondere die Höhe der Forderung kann nach allen Erfahrungen fehlerhaft sein.

Sozietät Roggelin Witt Wurm Dieckert Roggelin.de

Rechtsanwalt
Stefan Engelhardt
RWWD Hamburg

Rechtsanwalt
Dr. Jörn Kreutzfeld
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
RWWD Hamburg

Veröffentlicht am 13. Juli 2006 von Markus Merz
Henning Apel | 10. November 2007 | Direktlink

Wohne in Friedberg/Hessen, wo seit 1985 das grösste in der BRD bekannte förml. SanVerfahren durchgeführt wird und 2010 beendet werden soll. Ein ca. 7000 qm grosses Fabrikareal, baufällig, als größter Mißstand, wurde noch nicht saniert und soll jetzt “im Schnellverfahren” durch öffentl. Träger, Hess. Landesbank, in ein Einkaufscenter umgebaut werden.
Ich habe vor Jahren bereits Antrag gestellt, mich aus Sanierung zu entlassen, u.a. weil schon längst Gründe für Beendigung gegeben sind (nicht durchführbar). Zudem hatte ich Antrag gestellt, keinen oder nur geringfügige Ausgleichszahlung zahlen zu müssen wegen geringer Bodenwerterhöhung pp. Zahlreiche Widersprüche und und.. Ende 2006 wurde ich aus Sanierung entlassen, Grundbuchvermerk wurde gelöscht. Ein Bescheid zur Leistung Ausgleichszahlung erfolgte nicht!! Hätte jedoch Möglichkeit gehabt, wie alle anderen 700 Betroffenen, abgezinsten Betrag (statt ca. 13000€ nur 9000€) zu leisten. In Wertermittlung war jedoch besagtes Fabrikgelände bei Berechnung so behandelt worden, als sei es bereits saniert. Daher können Zahlen derzeit nur falsch sein.
Frage: Hätte mit Entlassung nach § 163 BauGB nicht zwingend schon jetzt Ausgleichtsbetrag angefordert werden müssen? Gehe ich davon aus, daß 2010/11 Sanierung erst offiziell beendet ist (§ 162 BauGB) und Beiträge fällig werden, ist für mich dann nicht bereits Verjährungsfrist eingetreten??
Besten Dank

Lutz Schneider | 9. Juli 2011 | Direktlink

Hallo,
ich betreibe unter http://www.ausgleichsbeträge.de ein Blog zu dem Thema Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten. Dort ist (kostenlos) auch ein E-Book “16 Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die städtebaulich Sanierung und die Erhebung von Ausgleichsbeträgen” abrufbar.

Viele Grüße
Lutz Schneider

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